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??萬科罕見地在晚上9點發佈年報業績。

謹慎拿地，備戰新業務埔心鄉二胎房貸

2014年，萬科累計新增加41個項目，按權益計算的占地面積約206萬平方米，對應的規劃建築面積約591萬平方米。截至2014年底，萬科規劃中項目權益建築面積合計約3，801萬平方米，此外還參與瞭7個城市更新改造類項目，根據當前規劃條件，按萬科權益計算的規劃建築面積約295萬平方米。

在業務上，萬科明確瞭以“三好住宅”和“城市配套服務商”作為未來發展方向；在管理上，萬科以合夥人機制為核心，推出項目跟投制度和事業合夥人持股計劃，為經營轉型提供制度支持。

萬科董事會秘書譚華傑表示，去年利潤率變化的原因主要包括地價占房價的比例持續提高，以及2014年市場調整期部分利潤較低的現房銷售轉入當期結算。

“進入白銀時代，房價單邊上漲的時代結束，市場波動加大，土地拿的多並不一定是財富。”譚華傑表示，“以萬科目前的項目資源，足以支持未來兩到三年的發展需求，公司完全可以根據自身開發需求適度合理補充項目資源，沒有必要急於以高價拿地。”

同時，萬科的房地產業務利潤率從2011年開始連續4年出現瞭下滑。這被認為是“白銀時代”房地產行業的普遍現象。

2014年，萬科實現經營性現金流凈額417.2億元，年底貨幣資金上升至627.2億元，較年初大幅增長41.36%，遠遠超過短期借款和一年內到期的有息負債228.3億元。凈負債率(有息負債減去貨幣資金，除以凈資產)僅為5.4%，為2006年以來最低水平。

“未來十年，萬科最重要的業務仍將是住宅。但為瞭保持良好的增長，並為之後的第二個十年發展期奠定基礎，萬科需要堅定轉型，在這個十年內基本完成新業務的探索和佈局，確定新的商業模式。”萬科總裁鬱亮表示。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/09065988476184646956259.shtml

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-3時價登錄信貸年息借貸增貸轉貸信用貸款借款0/08274330968.shtml

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??北京人口結構變遷五階段

??人口增長主要來自戶籍人口增量。人口結構變動宏觀主題是由“政治模式”轉變為“政策模式”和“經濟模式”的聯合體。

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??破解大城市病，北京人口規模將調控在2300萬以下，目前正在加緊研究的居住證政策、積分落戶政策備受關註。對此，北京社科院市情調查研究中心承接的《2020北京社會結構趨勢研究》課題建議，每年能夠獲得積分落戶的約在5至8萬人，積分落戶應向郊區傾斜，同時設置“減分項目”，如有違法犯罪等情況，本人應永久不予落戶。

??人口增長主要來自常住外來人口增量。《北京市外地來京務工經商人員管理條例》出臺，但政策效果難以阻止“經濟模式”引力，人口大流動時代來臨。

??“經濟模式”繼續強化人口流動與遷移，常住外來人口已成為北京人口重要組成部分。企業貸款雲林二胎年息

??1949～1960年人口增長快速階段

??李曉壯指出，要根據落戶區縣的城市承載力制定相應配套方案，適時調整。在積分落戶實施過程中應適當考慮服務地方經濟社會發展需要，對緊缺型人才，如果哪個區縣給予瞭落戶，可以考慮簽訂服務協議，雙方約定服務年限，避免人才過快流失。

??課題建議制定居住證制度和積分落戶政策的中長期規劃，科學安排每年的落戶指標。如果按照到2020年北京市人口控制在2300萬以內計算，6年增加的常住人口數量應在150萬左右，平均每年大約新增常住人口25萬左右，去掉一定比例的新增戶籍人口和集體戶，每年能夠獲得積分落戶的約在5萬-8萬。此外，除瞭列出可加積分的項目外，還要設減分項目。如有違法犯罪行為、違反計劃生育政策或個人誠信出現問題等情況，應減掉一定分值，甚至有上述不良記錄者永久不予落戶。

??國民經濟恢復，城市對勞動力需求大增，由“鄉─城”的遷徙十分活躍，形成建國以來北京第一次規模宏大的人口遷移流。

??1995～2000年人口震蕩增長階段

??1977～1994年人口平穩增長階段

內容來自sina新聞

??1961～1976年人口增長波動階段

??出現第二次大規模人口遷移，但表現為“離城返鄉”的“逆城鎮化”態勢，人口總體增長較為緩慢，但人口結構變動劇烈。

??2001～現在人口膨脹增長階段

??課題主持人李曉壯博士指出，盡管近年北京人口由城市中心區向郊區、遠郊區分散趨勢明顯，但面積僅為92.39平方公裡的首都功能核心區，由於集中瞭全市最好的政治資源(中央及北京市政府所在地)、經濟資源(金融街等)、社會資源(醫療、教育等)和文化資源(博物館、文化館、藝術館新埤鄉農地貸款率利最低銀行比較等)，吸納瞭大量人口就業。同時，由於人才資源多集中在中心城區，一些遠郊區縣人才流失嚴重，成為制約其發展的瓶頸。

積分落戶每年應5-8萬 應向郊區傾斜同時設減分項目

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/07425983744143128834961.shtml

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??交投持續好轉

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-12/10225948995119872262447.shtml

二水鄉二胎穗二手樓市繼續復蘇企穩

??廣州二手樓市仍然首置剛需為主。據合富標準指數監測顯示，11月首置買傢的占比接近六成，與上月大致相當。據悉，首置買傢多以看樓時間較長的剛需舊客為主，購房需求大多較急切：部分急於春節前入市入夥；部分對價格極敏感的買傢，擔心樓價會上漲，入市步伐加快。調查顯示，前期價格有所回調的中小戶型“上車筍盤”受到瞭這部分買傢的追捧。

??二手均價24568元/平方米環比下降9%

??歲末年初將是儲客期

??受首置剛需入市積極影響，中小戶型“上車筍盤”成交增多，本月二手住宅成交均價有所回調。數據顯示，11月廣州地區二手住宅成交均價為24568元/平方米，環比10月結構性下降9%。此外，由區域看，本月原芳村、花都、從化、番禺等剛需首置相對集中的片區，成交量升幅較大，超過兩成；而據合富標準指數顯示，本月花都、番禺華南板塊、原芳村、南洲板塊等首置較多的片區價格降幅相對較大。

??龍斌分析，11月二手交投持續回升，除瞭房貸政策利好、市場信心有所恢復的原因外；積累的迫切性剛需逐漸釋放，恰逢部分業主小幅讓價，也是買傢入市意願增加的重要原因。由目前的情況看，11月份登記入場的新客有所增多，但新客面臨的選擇也較為多樣，尤其是外圍價格不高的新盤，引起不少二手客戶的關註。受此影響，不少新客的購房心態較為猶豫，入市節奏放緩，決策時間有所拉長。據調查顯示，剛需舊客一般看樓一到三次，即可簽約購房；而新客大多要看五次以上，仍然難以決策。

內容來自sina新聞

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??11月份第四周，廣州全市二手網簽量619套；全市十區（不含增城、從化）網簽513套，總體網簽量重返2013年的平均正常水平。總的來說，四季度廣州二手樓市呈逐漸復蘇的跡象。

??二手市場

??小戶型名校學位舊房價超3萬元/平方米

??11月，改善換房需求保持三成以上。據合富標準指數監測顯示，11月份廣州換房改善型需求的占比為31.3%。據悉，換房改善需求既有“賣一買一”的首改買傢，也有“再買一套”改善需求，其中天河、海珠、越秀、原荔灣等市區的換房需求接近五成。其中，越秀區有不少二次置業者追捧小面積學位房，個別名校學位的小戶型舊樓，價格高達3萬元/㎡以上。

??11月廣州二手樓市持續好轉。據統計本月廣州二手樓市看樓量較上月增加瞭約兩成。交投方面，合富標準指數監測陽光傢緣二手住宅網簽數據顯示，11月廣州全市二手簽約2384套，21.3萬平方米，較10月份上升瞭16%。

??本月長線投資需求也有所回升。據合車貸信貸南投中寮車貸信貸富標準指數監測顯示，11月長線投資客的占比約10%，較以往的不足5%有所增加。據悉，長線投資客大多青睞中心區價格較低的小戶型產品，長期持有，並出租理財。

??總的來說，受房貸政策利好的持續影響，首置、改善及長線投資等各種購房需求的信心均逐漸恢復，入市意願增強。11月份改善買傢購房首付三成的占比依然為15%左右，與10月份大致相當，而9月份這一比例幾乎為零。調查顯示，首付三成的換房買傢多數“賣一買一”，需求以2房和小3房居多。

??合富置業預計，春節前，二手樓市或會以儲蓄新客、消化舊客為主，整體交投大致與11月份相當。

??近日，合富置業發佈《2014年11月份合富標準二手住宅價格指數（廣州）分析報告》，報告顯示，11月廣州二手樓市繼續呈現逐漸復蘇的局面，全市二手網簽量約2384套，較10月份上升瞭16%。11月二手交投上升，價格因為多種因素比10月結構性下降瞭9%，均價為24568元/平方米。對此，合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，春節前，廣州二手市場仍以儲蓄新客、消化舊客為主，二手樓價將會保持走穩的態勢。

??從區域和板塊來看，大部分區域和板塊的價格持穩，個別板塊的小幅讓價“筍盤”受到瞭追捧。天河、海珠、越秀、原荔灣、白雲等中心區的價格基本企穩，番禺、原芳村、花都等近郊及外圍區域價格仍小幅下跌。由板塊看，絕大部分板塊的二手價格繼續持穩。此外，個別板塊的價格小幅回調，主要有兩種類型：一是貴價大面積物業集中板塊，如天河北、濱江東板塊；二是近郊及外圍板塊，如花都、番禺華南板塊，原芳村、南洲板塊等。

??由此預計，在12月份到春節前，二手樓市將會是一段儲客期，交投大多是剛需舊客，新客則以瞭解市場、思慮購房計劃為主。整體成交量或會與11月份大致相當，價格以總體仍然走穩。

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